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又涨了!连续41个月上涨!西安房价还能涨多久?
发布日期:2019-08-27

  今天(8月15日),国家统计局公布了《2019年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。西安新建商品住宅价格环比上涨1.4%、同比上涨25.3%。

  从环比涨幅来看,西安1.4%的环比涨幅仅次于大理1.5%、平顶山1.6%,与厦门并列当月70个大中城市涨幅第3名。

  实际上,我是一直非常期待看到7月份的数据的。因为,6.20西安楼市新政之后,7月份是这个政策执行的第一个月,从价格公示信息就可以看出西安限价有多厉害。

  原本觉得在如此高强度的限价政策之下,7月份西安新建商品住宅价格涨幅即使涨,也可能会在1%以下,涨幅会缩小。

  实际上,如果你仔细看一下7月份以来公示价格中所涉及到的1.3万元/㎡以下的楼盘,就会发现这些低价刚需盘主要集中在以下几类:

  第一类:拿地时间比较早,已经入市多年的老盘。这类楼盘虽然处于城市成熟区域,但由于当时拿地价格比较低,并且在之前入市销售的价格也不高,再加上产品是几年前规划和设计的,不管是从土地成本、产品品质等角度,还是从价格上调幅度的角度,其价格较低有其必然的合理性。

  例如:二环内的紫薇东进,正在意向登记的世家星城四期,前几天刚公示价格、位于雁环路上的华安紫竹苑,等等。

  第二类:位于非城市核心区、当时拿地成本可控的产业配套项目。这类项目以港务区板块的华润置地未来城市、绿城全运村,这类项目虽然是品牌开发商开发的,但项目本身比较特殊,当时拿地成本都不是特别高,所以有价格控制的空间。例如:绿城西安全运村是属于全运会的配套项目,华润置地未来城市则是由于华润代建三中心所以拿下了旁边的开发用地。

  除了上述两类项目之外,目前在西安如果要找价格较低的项目,那只能是高陵、临潼新区、泾河新城、秦汉新城塬北板块,这几个区域的房子万元以下的价格就可以拿下,并且是精装房。位置决定价格,这几个区域的位置已经决定了其价格。

  而当上述老盘陆续去化结束、相关配套开发项目房源又有限的情况下,这意味着陆续入市在售的只能是2017年以后拿地的项目了。

  众所周知的是,2017年以后西安的土地市场陆续开始市场化的公开拍卖,浐灞、西咸、城北、城南等区域的多宗土地成交都是在2017年之后,这个时候地价陆续上涨,5000元/平米左右的楼面地价已经是非常普遍,8000元/平米左右的楼面地价也已经很多了。

  当楼面地价已经达到5000元/平米、8000元/平米甚至更高的时候,你还希望房价能卖1.3万元/平米以下,怎么可能呢?如果真有项目敢那么卖,要么是人傻钱多赔本赚吆喝,要么那房子就是有问题的。问题是这种房子你敢买吗?

  中南太华路项目,楼面地价8554元/平米、8175元/平米、7670元/平米

  看到这些楼盘的楼面地价,大家实际上已经可以算房价大概在多少了,1.5-2万元/平米肯定将会是主流。

  所以,根据目前的情况分析来看,西安房价的连续上涨纪录应该不会止步于41个月,继续保持上涨将是大概率事件。

  那么,在持续上涨背景下,在6.20史上最严限购政策下,西安是否还会出台调控政策呢?

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